מחירי בדיור – כשל שוק קלאסי

שוק חופשי הוא למעשה אלגוריתם שליטה עם היזון חוזר, כלומר, על סמך המחירים של היום השוק מייצר יוזמות שישפיעו על המחירים של מחר. אחד הכשלים הקלאסיים של אלגוריתם כזה הוא חוסר איזון בין תדר דגימת הנתונים לבין תדר ההשפעה של יוזמה על מחירים. הדוגמא הטובה ביותר היא כיוון מים באמבטיה: אני מרגיש שהמים קרים אז אני מוסיף חמים, אבל המים עוד לא מתחממים, אז אני מוסיף עוד מים חמים, אבל המים עדיין לא חמים אז אני מוסיף עוד מים חמים ואז אני מקבל מים רותחים!

מחירי הדיור היום הם בדיוק אותם מים רותחים.

נתחיל בבעיה.

דבר ראשון, הדרך הנכונה לבדוק מה קורה בשוק הדיור הוא להסתכל על מחירי השכירות ולא מחיר הקניה מכיוון שבשוק הקניה יש גם ביקוש של משקיעים. במבט חטוף אל שוק השכרת הדירות נוכל לראות עליה של כ 40% בכל חלקי הארץ בין השניה 2008 ו 2011. אם נשווה את המחירים ברביע הראשון של 2008 לזה של הרביע האחרון של 2011 נראה שה 40% האלה הם די יציבים: הממוצע עלה ב 41.6%, בת"א המחירים עלו ב 42.1%, בצפון (ללא חיפה והקריות – מה שאומר פריפריה): 36.7% ובדרום: 39.5%.

בקיצור, עליית המחירים היא לא רק ב"מדינת תל-אביב" היא גם בפריפריה. ומכאן שפתרונות שאמורים להגדיל את הביקוש בפריפריה (תחבורה ציבורית ומקומות תעסוקה בפריפריה) אינם הפתרון המתאים לעליית מחירי הדיור בארבע השנים האחרונות.

אז מה אפשר להסיק?

הבעיה היא ארצית והיא ככל הנראה נובעת ממחסור בדירות. אז בדקתי.

דבר ראשון ננסה לאפיין את הביקוש, הדרך שנראית לי הכי סבירה היא לראות את הגידול במספר משקי הבית, ובכן בממוצע נראה שהגידול בשנות האלפיים הוא של כ 40 אלף בשנה - אז זה הביקוש. עכשיו בואו נראה כמה דירות חדשותנבנו בשנות האלפיים:

אז אנחנו רואים שבתחילת שנות האלפיים נבנו מספיק דירות אבל הן ירדו בהדרגה עד שנת 2007 אז נבנו פחות משלושים אלף. אבל למה?

ובכן מעשה שהיה כך היה.

בשנת 95, החליט שר השיכון שחסרות הרבה דירות כיצפוי גל עליה מאסיבי (עמוד 3, פיסקה אחרונה)

ובמחי יד הקפיץ את התחלות הבניה כמעט ב 40 אלף, מ 44 אלף ל 74 אלף, רובם בבניה ציבורית (כלומר, הממשלה היא מזמינת הדירות). אולם גל העליה מאן לבוא (לך תסמוך על רוסים) וכך המשק הוצף בדירות מה שגרם לירידת מחירים בתחילת שנות האלפיים.

וכאשר המחירים יורדים לקבלנים ולבנקים יש פחות מוטיבציה לבנות, וכך בשנות האלפיים מספר התחלות הבניה היה כשלושים אלף לשנה ומכאן הדרך למחסור דירות בשנות האלפיים ופיצוץ מחירים בשנת 2008 הייתה קצרה.

ובכן, מה אנחנו למדים?

דבר ראשון הבעיה מתחילה ונגמרת בתכנון לטווח ארוך.

שוק חופשי הוא גרוע בתכנון לטווח ארוך כאשר ההשפעה של ההחלטות היא רחוקה יותר מקצב ההחלטה. כלומר, נשים לב שמהרגע שהייתה עליה בתחילת הבניה (שנת 95, אפילו 94) עד השנה שבה ירדו המחירים (2001) עברו שש-שבע שנים. וגם מהשנה שבה הייתה ירידה בתחילת הבניה (2001) עד עליית המחירים (2008) עברו שבע שנים.

אבל גם הממשלה לא יוצאת כאן נקיה – נשים לב שדווקא ההחלטה של שר השיכון היא זו שהכניסה את המדינה למערבולת, וגם אם ניתן לפואד להנות מהספק ששיקוליו היו ענייניים, ריכוז ההחלטה בידי אדם אחד זו בעיה.

אז מה צריך לעשות? עכשיו בדיעבד זה די פשוט. צריך לייצב את השוק ע"י בניית כ 40 אלף דירות בשנה (שזה מה שביבי עושה השנה), למעשה אפשר גם קצת להוריד את המחירים ע"י בניה של קצת יותר דירות (נניח 45 אלף) בשנתיים-שלוש הקרובות.

אבל הפתרון השורשי צריך להיות שהמדינה לא חוסמת את מספר הדירות שנבנו מלמעלה ע"י הגבלה של הקרקעות אלא גם מלמטה. כלומר, המדינה צריכה לדאוג שיבנו 40 אלף דירות בשנה.

א.    בחוזה של החכרת הקרקע הקבלן יתחייב כמה דירות יבנו והזמן שבהן הדירות יהיו מוכנות – יהיה פיקוח על ההתקדמות. כאשר חוסר התקדמות תחשב הפרת החוזה.

ב.    המדינה צריכה להוריד את מחירי הקרקעות לרמה שבה היא מבטיחה את בנייתן של ארבעים אלף הדירות בשנה. בשנים טובות (כמו בימים אלו) כמעט ולא יהיה צורך להוריד מחירים אבל בימים של משבר חייבים להוריד מחירים. 

ג.  אם גם במחיר אפס, אין קבלנים שיבנו את הדירות, המדינה צריכה ליזום את הדירות ולרכוש מהקבלנים מראש את הדירות.

חשוב לזכור שרכישת דירות ע"י הממשלה היא רק מפלט אחרון מכיוון שדירות כאלו ככל הנראה יהיה פחות אטרקטיביות מדירות שנבנו על מנת להמכר בשוק הפרטי, אולם כאשר התכנון לטווח ארוך עומד מול איכות חלק מהדירות - הטווח הארוך מנצח.